购彩平台刷流水是骗局吗:中信建投:3月百強房企銷售回暖 境內發債增幅明顯

最新资讯 2020年04月08日 12:07

中信建投:3月百強房企銷售回暖 境內發債增幅明顯

中信建投:3月百強房企銷售回暖 境內發債增幅明顯

【河南新增本土病例】

2.2.5 短期融資券:規模大幅提升□⊙▽,利率下滑(略)

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3月以來┊⊿,我國衛生事件防控成效顯著▽∴☆,為減輕衛生事件帶來的衝擊、促進企業復產復工?,央行進一步加強逆周期調節力度♂⊙π,連續通過降准、大額逆回購等方式向市場提供流動性支持☆⊙﹡,以緩解市場的資金壓力⊙┊。但與此同時□,央行及銀保監會多次出台文件、召開電視電話會議▽,強調應始終堅持「房住不炒」的主基調不變☆┊,預計融資通道仍將受到一定限制♀。

3月房企融資規模整體回暖◇π♂,境內發債量增幅明顯▽♂┊。1)股權融資同比有所增加∵。合肥城建實現增發∵,合計募集資金12.86億元⊙□?。2)債券融資同比大幅提升π□⌒,境內債佔比回調□☆。房企債券融資總額為1363.33億元⌒↑,同比增加23.82%□π,其中▽∵﹡,境內發債960.41億元▽⊙┊,同比增加28.59%∟♀,佔比為70.45%;境外發債402.92億元↑〇,同比增加13.77%♂▽,佔比29.55%△。3)信託融資回暖♀。根據用益信託網數據⊿⌒,3月房地產信託產品成立數量416個△▽,募集資金588.16億元∵,環比上升69.58%⌒♀。

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從發行總額來看↑▽,2020年3月☆,房企債券融資總額為1363.33億元♂π,同比上升23.82%♂∵,環比上升133.31%∵?。境內發債規模顯著增加∴⊙⊿,融資總額達960.41億元?,同比上升28.59%△π,環比上升188.67%∵△。海外債發債規模也有所增加┊△,融資總額為402.92億元♂∟♂,佔比29.55%◇♂♂,同比上升13.77%♂♂♂,環比上升60.12%☆。

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操盤比例與合作比例方面♀⊙,3月Top100房企操盤金額/全口徑銷售金額重新回落1.7個百分點至88.4%△,整體項目操盤水平仍維持在較高水平;權益比例來看ππ,權益銷售金額/全口徑銷售金額為74.2%♀▽△,環比下降2.3pct♂?⌒,合作比例仍處於較高水平☆⊿。權益銷售金額集中度來看⌒,1-2月百強房企權益銷售金額佔全國商品房銷售金額比重為82%∴⊿⌒,達到近年來最高水平∟,不過主要由於季節性特徵∴,根據以往經驗後續百強房企市佔率會逐月下降⌒∵┊。

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推薦兩大主線:優質房企與物管行業△↑∟。其中∴,優質房企推薦萬科A、保利地產、金地集團、陽光城∵π♂,優質港股推薦融創中國、旭輝控股集團;物管行業A股重點推薦招商積余、新大正┊♀﹡,港股重點推薦碧桂園服務、保利物業、永升生活服務、寶龍商業△┊。

來源微信公眾號:地產加把勁

3月各梯隊房企銷售業績表現分化仍十分明顯〇〇,但均有不同程度的好轉□,其中Top1-3梯隊房企已實現正增長?〇,而Top11-20、Top21-50房企同比增速較上月改善幅度最為明顯?。具體來看◇,3月Top1-3、Top4-10、Top11-20、Top21-50、Top51-100梯隊房企全口徑銷售金額增速分別為+0.6%、-19.4%、-16.0%、-21.0%、-30.1%┊⊿。Top1-3梯隊銷售在上月也展現出一定韌性◇⊿⊙,3月即銷售額同比轉正┊〇,而Top50-100的房企單月業績降幅仍達到-30.1%□,分化較為明顯┊。與2月同比增速相比π,上述各梯隊全口徑銷售金額增速分別為+18.0pct、+7.9pct、+30.8pct、+30.9pct、+22.4pct?,意味着儘管Top10之後梯隊的房企3月銷售仍有較大幅度的負增長♀∴,但增速較上月已明顯改善♂∴。

企業層面┊,單月銷售金額來看♀□⊙,3月有19家房企銷售額超100億元☆▽△,較去年同期減少8家⊿。其中⌒☆,碧桂園、恆大、萬科、融創四家公司單月銷售金額超300億π⌒☆。全口徑銷售金額單月增速方面﹡,Top30房企中☆▽,金茂、招商蛇口、金科、龍湖、佳兆業、龍光、中海、恆大、碧桂園、世茂共計10家房企維持正增長□,較上月多出6家∵∴♀,其中金茂、招商蛇口、金科分別同比增長30.1%、26.2%和24.1%(今年和去年數據均為克而瑞統計口徑)◇,梯隊內其餘房企業績則仍有不同程度下滑◇〇∵。

1.2 除Top3外⊙,各梯隊門檻仍有不同程度降低

2.2.1 3月房地產行業融資政策:在「房住不炒」前提下∟┊,流動性進一步放寬

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2020年3月∟◇↑,燁星集團(01941)和興業物聯(09916)兩家公司成功進行IPO融資♂,其中燁星集團首發1億股∟∵,募資約1.56億元∵⌒,興業物聯首發1億股?♂,募資約1.99億;合肥城建實現定增△∵↑,以7.14元的發行價格增發1.80億股◇△⌒,募資約12.86億元﹡┊π。同時⌒◇⊙,中方股份、綠景控股、藍鼎國際三家公司增發計劃通過董事會預案▽☆﹡,分別預計以6.16元/股、6.63元/股、0.235HKD/股進行增發♂△☆,增發數量分別約為49.19、1.33、5.87億股﹡♂∵。

2020年3月◇,房地產信託產品成立數量416個⊙,募集資金588.16億元⌒△,環比上升69.58%♂,占所有產品發行總額的29.65%▽∴,信託融資規模繼續擴大⊙。從資金運用方式來看┊♀,3月房地產信託中貸款類投資、股權類投資、權益類投資、其他類投資募資規模分別為272.84億元、64.66億元、237.2億元、13.46億元▽,佔比分別為46.39%、10.99%、40.33%、2.29%﹡◇,貸款類和權益類合計接近;收益率分別為8.04%、8.15%、8.62%、8.63%☆,期限分別為1.54年、1.70年、1.30年、1.48年♂⊙⌒。

2.2.6 定向工具:規模提升⊙,成本略有上升(略)

2.2.3 公司債:規模大幅增長┊,利率略有上升(略)

3. 投資建議:繼續看好地產開發板塊和物業管理板塊

流動性方面♀▽□,為支持實體經濟恢複發展↑,緩解衛生事件導致的經濟下行影響﹡▽,央行於3月13日決定實施普惠金融定向降准∴,對特定金融機構降准0.5%-1%▽,併發放5500億元的金融領域貸款↑,釋放出了社會融資成本下行的信號∟。同時〇,央行 3月30日發佈公告開展500億元7天期逆回購♀,央行時隔一個月重啟逆回購操作〇♂,促進了金融市場流動性的充裕⊿。超預期流動性投放將推動貨幣市場和債券市場利率下行△△﹡,並進一步推動貸款市場利率下行▽,有利於降低資金成本□,緩解企業的財務壓力⊙,幫助實體經濟渡過難關♂。

房地產融資方面∴⊙⊿,隨着衛生事件逐漸穩定∴,為重振房地產市場π♂♀,3月以來廣州、黑龍江、陝西等地陸續出台多項政策⊿,整體調控有放鬆趨勢、融資規模有望擴大∴☆。然而?,3月17日π∵,銀保監會首席風險官肖遠企明確指出∴♂,目前住房政策整體沒有變化┊,個別地方和銀行作出的調整都是按「一城一策」原則在政策允許範圍內進行的▽。同時△◇,人民銀行、國務院新聞辦公室以及3月27日舉行的中共中央政治局會議上∴⊿↑,均反覆強調「房子是用來住的☆∵∟,不是用來炒的」〇〇?,這一政策基調預計將長期作用於房企市場融資行為﹡⊿。

我們所重點關注的主流上市房企中儘管大部分在3月仍出現負增長↑♀◇,但是下降幅度較上月出現較為明顯的收窄﹡。從銷售增速來看┊┊,中國金茂(00817)、金科股份、招商蛇口分別實現30.0%、24.1%、22.1%的增速△♂,表現優異;排名方面∟◇♂,龍光地產(03380)、金科股份的克而瑞榜單排名分別較2019年末上升11位、4位↑□。

3月重點城市成交逐步修復♂∟,其中三線城市修復力度最大△↑π。我們跟蹤的32個重點城市成交數據顯示∴?♂,3月一手房總體成交面積同比下降23.6%∴♂,較上月回升32.3個百分點△⊿⊙,降幅明顯收窄∴。其中ππ,一、二、三線城市仍出現負增長但降幅均出現不同程度收窄♂↑,一線(4城)、二線(10城)、三線(18城)成交面積分別同比-44.3%、-20.6%、-13.9%⊿♂,降幅分別收窄15.6、12.4、58.0個百分點♀π。近期周均成交已恢復到去年周均水平的有深圳、廣州、南京、杭州、蘇州、濟南、青島、佛山、東莞、福州等城市┊∟◇。

投資建議繼續看好地產開發板塊和物業管理板塊┊□〇,推薦兩大主線:優質房企與物管行業∵⊿。優質房企推薦萬科A、保利地產、金地集團、陽光城、融創中國(01918)、旭輝控股集團(00884);物管推薦招商積余、新大正、碧桂園服務(06098)、保利物業(06049)、永升生活服務(01995)、寶龍商業(09909)↑▽∟。

隨着衛生事件的好轉┊∟,3月房地產企業海外債融資規模有所回升π↑。3月海外債共發行19隻⌒,發行規模為56.83億美元☆,同比增加7.66%◇∟,環比增加56.73%∟⌒∴。發行期限為4.5年┊⊿,發行利率為8.05%⊿┊∵,平均發行期限顯著增加∵┊⊙,發行成本略有下降⊙♀⌒。企業間融資成本分化現象持續顯現♂♂♂,主流房企融資成本在5%-13%之間π,部分房企海外融資成本在4%以內┊∟∵。利率最高的為景瑞控股﹡♂∴,票面利率高達12.75%⌒♀☆,最低為CHINA OVERSEAS FINANCE↑∟⌒,利率僅為2.375%∵⊙。

1.4 3月重點城市成交降幅收窄

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隨着國內新增病例趨降☆,逐步轉變為以輸入型病例為主∟∵,國內衛生事件防控初步取得階段性成果﹡,伴隨復工復產加快π⊙,新房成交市場也逐步回暖∵∟∴,體現到百強房企銷售額上看△π∵,3月單月成交出現明顯反彈♂♀。根據克而瑞公布的百強房企銷售榜單⊙⊿▽,單月同比來看⊿△↑,2020年3月百強房企實現全口徑銷售金額約7600億元△◇,同比減少17.2%∴◇⊙,同比降幅較上月回升20.5個百分點;單月環比來看⊿,百強房企3月銷售金額環比增長135.8%∵▽□,環比止跌回升?。累計同比來看△↑,1-3月百強房企累計銷售金額同比減少20.9%☆◇,較上月收窄2.9個百分點∵⌒⊙,成交有所修復♂♀。

除Top3龍頭房企外∟♂π,各梯隊房企全口徑銷售金額門檻仍有所降低□,分化較為明顯┊△♀,但降幅較上月有不同程度收窄;從權益銷售金額口徑看﹡﹡,各梯隊門檻均不同程度下降π∵,但較上月也存在不同程度改善?。從全口徑銷售金額入榜門檻來看┊﹡,Top10、Top20、Top50和Top100銷售門檻分別同比-16.8%、-33.9%、-30.2%、-39.8%∴♂◇,而Top3銷售門檻仍逆勢提升14.7%⌒◇。從權益銷售金額口徑來看◇▽,各梯隊門檻分別同比-0.6%、-14.6%、-28.8%、-25.9%、-42.6%▽♀,Top100梯隊房企門檻下降最為明顯△∟,意味着一季度Top50以內和以外房企的差距正在逐步拉開〇□。

隨着銀保監會將信託公司的警示提醒指導作為一項常態化工作⌒〇⊿,預計未來房地產信託規模將逐漸趨穩﹡⌒。存量方面□♀π,從中國信託業協會披露的房地產信託存量數據來看☆↑♂,「房住不炒」的政策基調在在信託公司進一步落實♂⊿,對信託公司房地產融資業務的監管進一步收緊π□☆,投向房地產行業的資金信託餘額繼第三季度出現首次下降后♀↑⊙,在第四季度再度下降至27037億元⊿⊿△,環比下降2.78%♂ππ,但相較於2019年第三季度的大幅下降?♂,第四季度信託公司房地產融資規模的下降幅度明顯收窄△♂。

免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體∴┊⌒,版權歸原作者所有▽,轉載請聯繫原作者並獲許可◇。文章觀點僅代表作者本人♀⌒,不代表新浪立場∵∴⊙。若內容涉及投資建議♂π↑,僅供參考勿作為投資依據◇⊙。投資有風險﹡☆,入市需謹慎↑☆﹡。

從發債利率來看⊿,2020年3月?﹡,境內公司債、中票、短融、定向工具發行利率分別為4.65%、3.94%、3.08%、4.48%;2018年下半年以來♀♀,房企海外發債成本水漲船高☆∵,2020年3月海外債發行利率為8.05%∵﹡∴,雖較上月略有下降△??,但融資成本仍顯著高於境內發債▽♂,且與境內融資成本差距進一步擴大⊿。

從增量來看┊,新增房地產信託資金近年來呈上行趨勢☆▽,在2019年第二季度達到峰值⊙♂,規模為3963億元♂☆,監管部門提出要求后♀〇∟,新增房地產信託資金也迅速下降┊π,第三季度驟減至2307億↑,環比下降41.77%∵∵〇,第四季度新增房地產信託資金進一步下降至2052億⊙↑﹡,環比下降4.26%?◇◇,我們預計隨着信託融資監管逐漸穩定⌒♀,信託融資的存量規模變動也將進入相對平穩的階段﹡﹡?。

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1.3 主流房企銷售逐步恢復⌒?▽,單月正增長房企增多

2.2債券融資:規模擴大π⊿□,境內債利率整體上行

新增貨值方面∵﹡,華潤、綠地、綠城、保利、招商蛇口、龍湖、中南7家房企一季度新增貨值超400億元┊π?。此外∴,世茂(00813)和新城新增貨值均分別達到366億元和297億元△π∟,躋身Top10行列∟。從拿地力度看⌒♂,百強房企今年1-3月整體拿地金額/銷售金額比例為28%▽♂,拿地強度較1-2月有所下降☆〇﹡,且低於2018年和2019年水平π♀。我們認為?,百強房企整體降低投資力度一方面是出於現金流安全的考慮∟┊,另一方面則是銷售目標的下降帶來的對投資需求的減弱┊♂。

1 銷售篇1.1國內衛生事件影響逐步減弱◇〇,百強房企銷售開始回暖

核心觀點3月國內衛生事件防控初步取得階段性成果∟∟,新房成交市場也逐步回暖?,單月百強房企銷售出現明顯反彈﹡。根據克而瑞公布的百強房企銷售榜單∴△,3月百強房企實現全口徑銷售金額約7600億元┊⌒,同比減少17.2%∴⊙π,同比降幅較上月回升20.5個百分點⊙⌒∵。百強房企1-3月整體拿地強度(拿地金額/銷售金額)為28%?,較1-2月有所下降∵◇△,且低於2018年和2019年水平☆,其中華潤(01109)、綠地、綠城、保利、招商蛇口、龍湖(00960)、中南7家房企一季度新增貨值超400億元﹡?△。

2.3信託融資:融資規模持續擴大〇,預計未來逐漸趨穩

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3月分城市而言┊☆,一線城市中☆↑,北京一手成交面積同比下滑66.9%┊△□,是一線城市中唯一降幅較上月有所擴大的城市☆┊,上海、廣州分別同比下滑47.2%、37.2%□π☆,降幅較上月分別收窄24.7、24.3個百分點;深圳在去年「豪宅稅」取消后的市場回暖也被打破〇π△,2月同比下滑33.2%┊〇?,3月成交迅速恢復∵∵,同比增長6.3%♂,增速較上月回升39.5個百分點◇。截至3月我們跟蹤的重點城市中△⌒,最近周均成交已恢復到去年周均水平的有深圳、廣州、南京、杭州、蘇州、濟南、青島、佛山、東莞、福州等♂▽。

整體上看⌒,負債率高、經營出現困難的房企融資難度會進一步加大∴⊿,大部分企業融資成本依然平穩△。對於具備規模優勢且經營穩健的企業而言☆☆,融資成本降低是趨勢??↑。隨衛生事件持續好轉↑,預計上市房企海外融資將重回高位π∴,延續去年井噴態勢π⊿。

物管板塊理由如下:1、由於物管費支付的剛性使得基礎服務收入幾乎未受影響↑,住宅物管的非業主增值服務可能出現暫時性減少π〇♂,但長期來看不會缺失⌒,成本端由於衛生事件期間人工工資和防疫物料消耗成本的上升∵↑,但實際中部分成本可以轉嫁給業主⌒,整體而言對毛利率影響有限;2、多地出台政策對進行防疫工作的物業企業進行補貼〇↑,有助於改善物業企業現金流和當期利潤;3、我們認為A股物管公司合理PEG應當在1.5-1.6﹡♂,當前A股物管公司具備估值支撐♀∵♂,同時非住宅物管市場空間廣闊?⌒,行業集中度低以及存在提價邏輯□↑,足以支持上市物管企業藉助資本之力去做大做強∟π↑。

3月國內衛生事件的影響逐步減弱﹡π,重點城市成交逐步修復◇◇♂,其中三線城市修復力度最大〇△⊙,其次為二線和一線﹡。我們跟蹤的32個重點城市成交數據顯示﹡□↑,3月一手房總體成交面積同比下降23.6%﹡⊿,雖然單月仍有較大幅度下滑∵↑〇,但較上月回升32.3個百分點↑△☆,降幅明顯收窄□。其中﹡△,一、二、三線城市仍出現負增長但降幅均出現不同程度收窄⌒⊙⌒,一線(4城)、二線(10城)、三線(18城)成交面積分別同比-44.3%、-20.6%、-13.9%☆∟∟,降幅分別收窄15.6、12.4、58.0個百分點♀♀?。二手房方面♂〇♂,我們所跟蹤的13個城市同比減少11.5%?♂,降幅較上月收窄49.5個百分點↑┊。

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2.2.4 中期票據:規模繼續回暖π⊿,利率上行(略)

2.2.2 3月債券融資概況:整體規模增加◇△∟,境內外成本差距持續擴大

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繼續看好地產開發板塊和物業管理板塊△☆﹡。其中┊﹡↑,地產開發板塊理由如下:從3月份百強房企的銷售情況來看◇,需求端修復的趨勢已初顯△☆∴。單月實現全口徑銷售金額約7600億元▽↑☆,同比減少17.2%┊□〇,但降幅較上月回升20.5個百分點┊〇,環比增長135.8%♂∵♂,止跌回升趨勢明顯☆┊♂。同時我們也注意到重點城市的土地市場出現了回暖∵π∟,易居研究院的數據顯示3月份40城的土地成交量環比增長了34.9%┊♀◇。我們認為在當前海外衛生事件加劇⊿,外需不確定性加大的情況下〇,國內政策將越來越多地向內需傾斜△∟﹡,近期回購利率下行▽□∟,同時伴有定向降准↑∟┊,偏寬鬆的貨幣政策對方地產行業構成利好∴♂。

2016年以來∴☆◇,房地產調控收緊□♀,「930新政」出台後π⊙,股權融資渠道受到嚴格管控∴,上市房企過去幾年的再融資窗口逐漸關閉┊,再融資規模明顯回落◇,2017年、2018年A股房地產股權融資規模分別降至347億、110億┊〇∟,表現持續低迷♀﹡。2019年合計募集資金275億元〇,同比增長118.60%⊙△﹡,略有回升┊↑,但與新政出台前仍有較大差距⊙。

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(以下為節選內容♀,非報告全文)

2. 融資篇2.1 股權融資:股權融資回暖⊙〇∟,兩市融資規模均有所增加

2.2.7 海外債:規模有所回升♂,利率小幅下行

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從境內發債品種來看□♀,2020年3月﹡□┊,公司債、中票、短融、定向工具、資產支持證券發行規模佔比分別為42.92%、19.29%、26.88%、5.99%、4.91%π,公司債佔比大幅上升⊿π↑,短融和中票佔比有所下降┊♂,定向工具佔比小幅上升﹡♀♀,同時∵﹡☆,本月企業開始恢複發行資產支持證券♀〇△,隨着衛生事件逐漸好轉⌒,預計資產支持證券發行量將逐步回歸正常水平□﹡▽,債券融資有望繼續回暖△∴。

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